Chancay:
La oportunidad de hacer las cosas bien
Expectativas y demandas
El distrito de Chancay tiene una población estimada de 65 mil de habitantes y su área urbana tiene aproximadamente 640 Has. Se prevé que en ese distrito se realizará una inversión de 1,300 millones de dólares para construir y poner en operación el Terminal Portuario Multipropósito de Chancay, es decir, la empresa privada invertirá más de 750 mil soles por cada poblador actual. Así mismo, el grupo COSCO prevé aproximadamente 1,500 Has. de suelo para uso logístico del puerto y otras demandas de uso de suelo, que es más del doble de la actual ciudad de Chancay. La cantidad de trabajo que genere esta inversión es tan importante que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (que está formulando los planes urbanos) prevé que la población puede quintuplicarse en el periodo de vida del proyecto.
El impacto en el resto de la provincia de Huaral será importante, es probable que en el distrito de Huaral se localicen algunas actividades que no puedan hacerlo en el distrito de Chancay, así mismo, al norte de Huaral (sobre el camino hacia Sayán) la compañía Buenaventura tiene un proyecto de Parque Industrial que viene preparando hace años, que bien podría generar un clúster manufacturero interesante aprovechando el puerto. Por otro lado, la demanda de suelo puede generar un gran impulso para cerrar la incipiente conurbación Chancay-Huaral. La actual demanda de suelo en el valle de Huaral de viviendas de bajo costo, segundas viviendas (sobre todo rurales para población limeña) y actividades de recreo campestre, se pueden reconvertir en usos mixtos y alta densidad, si se hace depredando el valle o guardando espacios para asegurar servicios ambientales es una gran duda. Aucallama deberá encontrar su rol en este proceso, más allá de ser sede de actividades recreativas de verano o viviendas de campo y crecimiento urbano convencional. Si las proyecciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento no se equivocan, el proyecto generará una conurbación de más de 300 mil habitantes además de una red de centros poblados en todo el valle que demandarán servicios urbanos, vivienda y educación adecuada para articularse a un competitivo mercado laboral de uno de los puertos más importantes de América Latina. Como en todos los valles costeros el servicio más crítico será la dotación de agua.
En las provincias vecinas el impacto será también importante: Huaura, Canta, Lima y Callao recibirán el impacto y podrán aprovechar del dinamismo económico de la inversión del puerto y de otras actividades económicas que se puedan generar. En Huaura, la ciudad de Huacho es el actual centro económico del norte del departamento de Lima, se estima su actual población en poco menos de 120 mil habitantes, dependerá de cómo se sitúe frente a la dinámica de Chancay para entender cómo le puede afectar la fuerte migración que se dirigirá a Chancay, la actual economía de Huacho se basa en servicios para cadenas de valor que podrían comenzar a tomar a Chancay somo su centro, ¿qué tanto puede hacer para evitarlo o aprovechar que parte del dinamismo de Chancay utilice los servicios que ya tiene será central para evaluar su futuro?. Canta tiene una cantidad de suelo importante sobre todo la quebrada Gangay por donde discurre la vía calificada en el PLANMET como “Vía de los Emprendedores”, es decir, el Camino Departamental LM-108, que inicia en el Centro Poblado Trapiche en Canta y sube por dicha quebrada, cruza la divisora de aguas que es el límite entre Canta y Huaral y baja sobre el distrito de Sumbilca de Huaral hasta el Centro Poblado Palpa. Por otro lado, el impacto sobre Lima y Callao puede ser mejor aprovechado dependiendo de la articulación logística y de clúster industriales y de servicios, que puedan generarse tanto en Lima Norte como el puerto del Callao. Respecto a Lima norte, la articulación que puedan lograr con el potencial complejo que pueden generar el Parque Industrial de Ancón, el área logística que viene planificando el MTC, el área de desarrollo urbano que tiene en cartera el MVCS, así como los suelos que tiene la MML y que además de un parque zonal que ocupa una parte de su propiedad, no tienen mayor desarrollo. Todos estos suelos pueden tener un mismo desarrollo, una misma mirada que permita generar economías de escala y aglomeración y convertir al distrito de Ancón en el nodo integrador de la gran zona económica de los puertos Chancay-Callao con el resto de la economía limeña. Así mismo, el Callao aún tiene la gran oportunidad de mejorar su desarrollo logístico, tanto en infraestructura como en suelo destinado a usos logísticos y comerciales, ambos muy necesarios para la consolidación del puerto del Callao en el papel central que cumple en Sudamérica.
Oportunidades y responsabilidades
La relación espacial que de todas formas se generará entre Chancay y Callao demandará infraestructura y suelo para diversos usos, si a ello le agregamos el potencial complejo industrial-logístico-comercial de Ancón, tendremos una gran área económica comercial-logística-industrial que bien puede convertirse en un motor económico importante para el país. La generación de trabajo, la demanda de vivienda y servicios, y la necesaria inversión en infraestructura es fácilmente calculable, sin embargo, su financiamiento es un gran desafío. La demanda de localización generará que el valor de los predios aumente (ya lo están haciendo) y, por lo tanto, tenemos la gran oportunidad de utilizar esta expectativa creciente de mayores precios de suelo, para implementar mecanismos de financiamiento de la inversión pública en infraestructura y servicios, que necesitará todo este gran territorio.
Estamos justo en el momento de planificar tres cosas importantes:
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Ordenar la ocupación del suelo que es uno de los principales activos para el desarrollo.
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Diseñar los mecanismos de gestión del valor del suelo que permitan garantizar el financiamiento de infraestructura y servicios.
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Determinar las inversiones y los requerimientos de suelo para infraestructuras y servicios públicos.
Es decir, garantizar la eficiencia de la ocupación, el bienestar de la población y dar las condiciones para mejorar la productividad del trabajo y las actividades económicas.
El territorio del que hablamos corresponde a cinco municipalidades provinciales y tres gobiernos regionales, las responsabilidades en la gestión del territorio están repartidas entre los gobiernos de estas entidades. La planificación territorial debe responder a la necesaria articulación de este espacio con una visión y propuesta que responsa a las necesidades de cada cual, pero mirando la necesidad de desarrollo del país.
Hace muchos años uno de mis mejores maestros el Arq. Jose Carlos Muñoz Gurmendi nos recitaba un famoso mantra que desde entonces me ha venido siguiendo: “la planificación es el cálculo que precede y preside la acción” y luego agregaba que quien es el último que calcula antes de una decisión es quien efectivamente planifica y esto puede ser incluso realizado segundos antes y con muy poca información disponible. La gran conclusión de esta enseñanza, es que si la planificación no está al servicio de la toma de decisiones no sirve para mucho. La planificación no es otra cosa sino el cálculo de la eficiencia de la toma de decisiones y debe verse en ese sentido, es decir, debe estar diseñada en concordancia con los procesos administrativos de programación de inversiones y de gestión del suelo, vale decir, de las condiciones bajo las cuales se ejecutan los actos administrativos que generan títulos habilitantes de uso y ocupación del suelo. La planificación urbana que no se relaciona con la inversión pública y privada, ni facilita la generación de actividades en el territorio se aleja de la gestión y termina ocupando un estante de algún órgano de gobierno.
El desafío para gestionar el área Chancay-Ancón-Callao es hacerla en dos sentidos:
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Articulada espacialmente a pesar que corresponden a circunscripciones territorial y gobiernos provinciales y regionales diferentes; y
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Articulada administrativamente con los procesos de programación de inversiones y gestión del desarrollo urbano, que permita un gran dinamismo de la inversión pública y privada.
Existen en la legislación peruana diversos instrumentos que facilitan esto, revisemos algunos:
Uno es la articulación territorial de la programación de inversiones, que es algo que viene impulsando el MEF, esto debe tener un correlato con la gestión territorial de las provincias, de tal forma que no solo se determine las inversiones con mayor impacto territorial sino se diseñen intervenciones interprovinciales e interregionales que pueden tener un mayor impacto que proyectos circunscritos a la provincia. Para aprovechar adecuadamente esto, el diseño de los proyectos de los planes. debe estar regido por las condiciones bajo las cuales se realizar la programación multianual de inversiones.
Otro son los mecanismos de gestión del valor del suelo existente en la Ley 31313, si bien aún no reglamentados por el MVCS, pueden aplicarse a través de ordenanzas provinciales. Sin embargo, el mayor problema no es normativo sino de gestión, pues se necesita de dos actores importantes: un operador público de suelo (pues existen proyectos urbanos que por su riesgo no pueden ser asumidos aún por los privados) y un fondo de desarrollo urbano, que reciba los aportes y financie las intervenciones.
Y uno final, los mecanismos de asociación público-privada que en el marco de los anteriores permitirá el diseño de proyectos donde confluyan los intereses públicos y privados y se diseñe un mecanismo adecuado de reparto de riesgos (que es la principal falla de las APPs existentes), mediante esto se puede disminuir tiempos para la generación de servicios o se pueden dinamizar la inversión sobre activos públicos o con la participación de activos públicos (para este caso en específico podemos hablar del suelo).
